Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento riservata ad una determinata categoria, ovvero quella delle persone con più di 60 anni che sono proprietarie di un immobile residenziale: dando un'occhiata al regolamento attuativo cercheremo di scoprire le caratteristiche del prestito e vedremo come è possibile richiederlo e quali sono le banche aderenti.
Come funziona il prestito vitalizio ipotecario
Le persone che hanno una certa età a volte possono incontrare delle difficoltà ad ottenere da banche e finanziarie un tradizionale prestito personale; con il prestito ipotecario vitalizio invece chi presenta i giusti requisiti ha la possibilità di ottenere importi anche abbastanza elevati grazie ad un'ipoteca di primo grado sulla propria abitazione o su un altro immobile residenziale di sua proprietà. Una delle particolarità del prestito vitalizio ipotecario consiste nel fatto che il beneficiario non è tenuto a pagare le rate di rimborso del debito, che si estingue alla morte del sottoscrittore con la vendita dell'immobile oppure con il saldo da parte degli eredi, che in questo modo non devono rinunciare alla proprietà dell'immobile stesso.
Il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento non finalizzato, quindi le somme ottenute possono essere utilizzate come meglio si crede. Per poter accedere al prestito bisogna presentare dei precisi requisiti (almeno 60 anni di età, proprietà di un immobile residenziale non gravato da ipoteche, ma più avanti approfondiremo un po' il discorso), quindi si parla di un prodotto riservato ad un'utenza non particolarmente ampia; è una soluzione che può essere particolarmente apprezzata da chi ha un patrimonio immobiliare importante e vuole metterlo a frutto oppure da chi ha bisogno di una somma di denaro abbastanza elevata (superiore a quella che si potrebbe ottenere tramite la cessione del quinto, la forma di finanziamento più diffusa tra chi non è più giovanissimo) per far fronte alle proprie esigenze, ma anche per dare una mano a figli e nipoti.
Regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario: legge 2024
Il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario è stato rilasciato dal Ministero dello Sviluppo Economico negli ultimi giorni del 2015 ed è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale numero 38 del 16 febbraio del 2016 (chi vuole recuperare il testo integrale del Decreto può fare una semplice ricerca nell'archivio del sito gazzettaufficiale.it). Il testo si divide in quattro parti: c'è un Preambolo, l'Articolo 1 dedicato alle definizioni, l'Articolo 2 che elenca le regole del finanziamento e l'Articolo 3 che riguarda i casi in cui la banca può richiedere il rimborso integrale quando si verifica un'importante riduzione del valore dell'immobile. Tralasciando il contenuto del Preambolo (che in pratica riepiloga i passi compiuti per arrivare alla stesura del regolamento), andiamo a conoscere il contenuto degli articoli del decreto.
L'Articolo 1 è molto breve e semplicemente si limita a spiegare che: con il termine legge si indica il decreto 203/2005 convertito con modificazioni dalla legge 248/2005 e dalla legge 44/2015; con il termine finanziamento si intende il prestito ipotecario vitalizio; con il termine soggetto finanziato si intende la persona fisica (o le persone fisiche) che sottoscrivono il contratto di finanziamento; con il termine immobile si intende l'immobile residenziale e le pertinenze che sono oggetto di iscrizione ipotecaria come garanzia del prestito; il finanziatore è il soggetto che eroga il prestito vitalizio ipotecario; il termine cap indica il tetto massimo che non può essere superato dal tasso variabile.
L'Articolo 2 è quello che riassume le regole per l'offerta al pubblico del finanziamento e riguarda anche la trasparenza e la certezza dell'importo, degli interessi e delle altre spese dovute. Il contratto di prestito vitalizio ipotecario deve includere un allegato dove sono illustrati due simulazioni del piano di ammortamento, ovvero dei prospetti esemplificativi che mostrano il possibile andamento del finanziamento nel corso degli anni (con indicazione separata tra capitale e interessi): nel primo prospetto viene applicato il tasso di interesse vigente al momento della stipula del contratto, mentre nel secondo (che parte dal terzo anno) c'è una simulazione del prestito in uno scenario di rialzo dei tassi di almeno 300 punti rispetto a quello vigente o all'eventuale cap previsto dal contratto; le simulazioni, che includono tutti gli oneri dovuti, devono coprire un periodo almeno pari alla differenza tra 85 e l'età del soggetto finanziato più giovane e in ogni caso non può durare meno di 15 anni. Se il finanziamento è a tasso fisso il prospetto può essere uno solo.
La documentazione precontrattuale che viene fornita dal finanziatore al richiedente è la stessa che viene utilizzata per i mutui ipotecari (quindi deve seguire le disposizioni di Banca d'Italia pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale 217/2009 e successive modifiche) e almeno 15 giorni dalla possibile stipula del contratto l'istituto erogante deve consegnare al richiedente un prospetto informativo che illustra in modo chiaro l'importo finanziato, con indicazione della percentuale del valore di perizia dell'immobile in garanzia e l'indicazione della somma erogata al netto di costi e imposte. Il soggetto finanziato è libero di poter acquistare la polizza assicurativa sull'immobile (che è obbligatoria) anche da un soggetto diverso dall'istituto erogante. Il finanziatore ogni anno deve inviare al soggetto finanziato un resoconto che illustra in modo dettagliato gli importi che costituiscono il capitale finanziato e quelli che costituiscono il capitale da restituire alla scadenza.
È molto importante sottolineare che il regolamento specifica che se al momento della stipula del contratto il soggetto finanziato risulta essere coniugato o convivente da almeno cinque anni (la cosa deve essere documentata da un certificato di residenza storico), il contratto deve essere firmato da entrambi (se entrambi presentano il requisito anagrafico previsto, ovvero almeno 60 anni di età), anche nel caso in cui l'immobile sia di proprietà di uno solo: in questo modo il rimborso avverrà dopo la morte del firmatario più longevo.
L'Articolo 3 riepiloga i casi in cui si può verificare una significativa riduzione del valore dell'immobile. Il finanziatore può richiedere il rimborso integrale del prestito in un'unica soluzione quando muore il soggetto finanziato, quando vengono trasferiti (anche solo in parte) la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile, quando il soggetto finanziato compie con dolo o colpa grave degli atti che possono ridurre in modo significativo il valore dell'immobile, quando si costituiscono dei diritti reali di garanzia in favore di terzi che gravano sull'immobile, quando vengono apportate delle modifiche rispetto allo stato dell'immobile documentato in sede di perizia senza accordo con il finanziatore, quando c'è la revoca dell'abitabilità a causa di adeguata manutenzione o incuria, quando altri soggetti (familiari del soggetto finanziato escluso) prendono la residenza nell'immobile, quando l'immobile subisce procedimenti esecutivi o conservativi di importo pari o superiore al 20% del suo valore. Le spese necessarie per dimostrare l'avvenimento di una di queste condizioni sono a carico del solo finanziatore.
Calcolo prestito vitalizio ipotecario: come fare un preventivo
Abbiamo già detto che il prestito vitalizio ipotecario può essere richiesto solo dagli over 60 che sono proprietari di un immobile residenziale, ma dobbiamo ancora fare delle precisazioni in merito alle caratteristiche del finanziamento. Innanzi tutto bisogna dire che la somma massima che può essere ottenuta è di 350.000 euro(il tetto comunque varia da banca a banca), poi si deve specificare che la banca, dopo aver fatto eseguire una perizia sull'immobile, concede un importo pari ad una percentuale del valore dello stesso che varia in base all'età del richiedente, per arrivare fino ad un massimo del 50% (più è alta l'età di chi richiede il finanziamento e più sarà alto l'importo concesso). Per fare un calcolo sommario della cifra che si può ottenere con questa forma di finanziamento possiamo dire che che chi ha 60-70 anni può ricevere somme pari al 10-15% del valore dell'immobile, chi ha 71-80 anni riceve il 20%, chi ha 81-90 anni può ricevere fino al 40% e gli over 90 possono ottenere fino al 50%.
Vediamo ora qual è la procedura per inoltrare la richiesta di prestito ipotecario vitalizio: la prima cosa da fare è ovviamente ottenere un preventivo; per farlo bisogna prima individuare quali sono gli istituti finanziatori che erogano questo prodotto: l'elenco al momento è abbastanza limitato, ma è in crescita (ne parleremo più avanti); in alternativa è possibile sfruttare i cosiddetti siti comparatori, che consentono di ottenere dei preventivi di più banche per fare un immediato confronto ed individuare la soluzione più conveniente. Dopo aver scelto l'opzione più adeguata alle proprie esigenze il richiedente può procedere con la domanda vera propria: bisogna sottoscrivere l'apposito modulo e presentare una serie di documenti, ovvero la carta d'identità, il codice fiscale, lo stato di famiglia e la relazione notarile preliminare o l'atto di provenienza (la banca può richiedere ulteriori documenti).
Uno dei momenti più importanti dell'intera procedura è rappresentato dalla perizia: dalla valutazione dell'immobile elaborata dai tecnici della banca si potrà conoscere l'importo che è possibile ottenere; come detto, la somma erogata infatti dipende dalla stima dell'immobile e dall'età del richiedente. La perizia viene effettuata subito dopo che la banca ha dato il suo parere di fattibilità, ovvero la prima risposta data quando il richiedente presenta la sua domanda e la relativa documentazione; il parere di fattibilità non deve essere considerato come un responso definitivo, che arriverà solo dopo la perizia, il cui costo (è bene ricordarlo) rientra tra gli oneri del finanziamento a carico del richiedente. L'ultima fase dell'operazione è rappresentata dalla stipula del contratto: bisogna attendere che banca e notaio (il contratto deve avere la forma di atto pubblico) fissino l'appuntamento per le firme; ovviamente prima di siglarlo, il richiedente dovrebbe leggersi con grande attenzione l'intero contenuto del contratto.
Il finanziamento può essere a tasso fisso o a tasso variabile (con un cap che indica il tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire), mentre per quanto riguarda l'erogazione delle somme la legge non esclude la possibilità che si possa procedere con un accredito dell'importo a tranche; l'importante è che la forma tecnica utilizzata sia esplicitamente indicata nell'informativa consegnata al richiedente, con un prospetto che illustra le erogazioni previste e la progressione di capitali e interessi.
L'estinzione del debito può avvenire alla morte del sottoscrittore (o del coniuge/convivente più longevo): gli eredi possono pagare quanto dovuto entro un anno dalla morte del soggetto finanziato, mantenendo in questo modo la proprietà dell'immobile ipotecato oppure possono decidere di far vendere alla banca l'immobile al suo corrente valore di mercato (il prezzo viene decurtato ogni anno del 15% se non si riesce a concludere la vendita). Se dalla cessione dell'immobile si ottiene una cifra superiore al debito (capitale più interessi), la parte eccedente verrà restituita agli eredi. È possibile anche che il richiedente e la banca in fase contrattuale si accordino per un classico pagamento rateale dell'importo. Nel paragrafo precedente abbiamo anche visto i casi in cui la banca può richiedere un rimborso integrale in un'unica soluzione a causa di un'importante riduzione del valore dell'immobile ipotecato.
Prestito Vitalizio sulla casa per over 60: soluzioni per anziani
Il prestito vitalizio per over 60 con ipoteca sulla casa è una forma di finanziamento che esiste già da tempo nel mondo anglosassone (dove viene chiamato reverse mortgage), ma che in Italia, dopo i primi tentativi di una dozzina di anni fa, è stata ufficialmente introdotta da poco tempo. Sulla convenienza o meno di questo finanziamento si è aperto un vero e proprio dibattito. Il vantaggio principale è rappresentato dal fatto che l'immobile rimane di proprietà del soggetto finanziato, ma bisogna anche sottolineare che la legge prevede una certa trasparenza e dei tempi certi; inoltre per il richiedente c'è il vantaggio di ottenere immediatamente delle cifre anche abbastanza considerevoli senza necessariamente doversi preoccupare del rimborso finché è in vita.
La soluzione appare invece meno conveniente per gli eventuali eredi: prima di tutto bisogna considerare che i prestiti vitalizi ipotecari hanno dei tassi di interesse che di norma sono leggermente superiori ai normali mutui per l'acquisto delle casa e poi non va sottovalutato il rischio rappresentato dalla crescita del debito, visto che c'è una capitalizzazione annuale degli interessi sulle somme erogate che con il passare degli anni (ovvero se il beneficiario vive molto a lungo dopo la stipulazione del contratto) possono arrivare a coprire l'intero valore dell'immobile (va ribadito che la legge, per tutelare gli eredi, precisa che l'entità del debito da rimborsare non può andare oltre il valore di realizzo dell'immobile). Altre criticità: l'immobile ipotecato non può essere venduto, ulteriormente ipotecato o ceduto in locazione a terzi.
Per le sue caratteristiche di “prodotto per gli anziani”, il prestito vitalizio ipotecario viene spesso accostato a soluzioni alternative come la nuda proprietà o il prestito con cessione del quinto della pensione. La nuda proprietà consente di ottenere importi più elevati (il prezzo di vendita dell'immobile viene ridotto in base all'età del venditore), ma di fatto comporta la perdita della proprietà dell'immobile ed è un'operazione non reversibile. Con la cessione del quinto invece la garanzia è rappresentata dalla pensione (e non dall'immobile), il tasso di interesse è esclusivamente fisso, gli importi che si possono ottenere (anche se possono essere più alti rispetto a quelli permessi da altre forme di finanziamento) sono più bassi di quelli che si possono ricevere con il prestito vitalizio ipotecario e ogni mese si riceve un assegno pensionistico ridotto dell'importo della rata.
Prestito Ipotecario Vitalizio: quali sono le banche erogatrici aderenti?
Non tutte le banche erogano questo tipo di finanziamento: all'inizio l'elenco degli istituti aderenti era davvero corto (Monte dei Paschi, Intesa Sanpaolo, Unicredit e poche altre), ma con il passare del tempo si è arricchito con l'aggiunta di nuovi nomi; cerchiamo di approfondire il discorso andando a conoscere le caratteristiche delle soluzioni proposte dai vari istituti finanziatori.
Prestito Vitalizio Ipotecario Unicredit
Il prestito vitalizio ipotecario proposto da Unicredit si chiama Valore Casa e le sue caratteristiche principali sono le seguenti: il finanziamento è riservato alle persone di età compresa tra i 65 e gli 85 anni e può essere a tasso fisso o a tasso variabile. La garanzia è rappresentata da un'ipoteca di primo grado su un immobile che ha la natura di prima casa e l'erogazione avviene in un'unica soluzione. Il periodo di ammortamento dura 12 mesi e inizia dal primo giorno del mese successivo a quello della morte del soggetto finanziato: in questo periodo gli eredi hanno l'obbligo di rimborso del debito (capitale finanziato più interessi capitalizzati annualmente più interessi e spese del periodo di ammortamento) in un'unica soluzione. Va detto che il soggetto finanziato ha la possibilità di estinguere il debito (anche solo parzialmente) durante il periodo di preammortamento senza andare incontro ad ulteriori spese.
Sul foglio illustrativo del prodotto aggiornato al 2024 vengono riportati i tassi applicati: per i prestiti a tasso fisso con capitalizzazione annuale degli interessi è previsto il 4,50%, mentre per quelli a tasso variabile con pagamento mensile degli interessi c'è l'applicazione dell'Euribor 365 in essere al momento della stipula del contratto, che in seguito è variabile ogni tre mesi; i Taeg, che tengono conto anche di altre spese legate all'operazione (istruttoria, invio di avvisi e rendiconti, polizza assicurativa per incendio fabbricati, perizia tecnica e imposta sostitutiva dello 0,25%) ammontano rispettivamente al 4,65% e al 4,31%. L'importo minimo finanziabile è pari a 30.000 euro, mentre quello massimo è legato al valore dell'immobile, all'età del richiedente e al tipo di prestito scelto: in caso di capitalizzazione annuale degli interessi si va dal 15% del valore dell'immobile concesso a chi ha 65/68 anni fino al 50% del valore dell'immobile concesso a chi ha 82/85 ani, mentre per il prestito con pagamento mensile degli interessi varia dal 30% per chi ha 65/68 anni fino al 50% per chi ha 82/85 anni. Il tasso di mora è pari al tasso contrattuale aumentato di due punti.
Prestito Vitalizio Ipotecario Deutsche Bank
La soluzione proposta da Deutsche Bank per quanto riguarda il prestito ipotecario vitalizio prende il nome di Patrimonio Casa; anche in questo caso il finanziamento comporta un'ipoteca di primo grado sull'immobile (che deve essere la residenza principale del richiedente), non è previsto un ammortamento rateale (il debito dovrà essere rimborsato con un unico pagamento dagli eredi entro un anno dalla morte del beneficiario) e l'erogazione avviene in un'unica soluzione. La somma massima concessa varia dal 14% fino al 52% del valore dell'immobile stabilito dalla perizia in base all'età, al sesso e allo stato civile del soggetto finanziato. Navigando sul web si può leggere che la soluzione a tasso fisso comporta un Taeg dell'8,9%. Il soggetto finanziato può interrompere il contratto attraverso il pagamento anticipato del debito accumulato.
Prestito Vitalizio Ipotecario Banca Intesa Sanpaolo
Il prestito vitalizio di Banca Intesa Sanpaolo si chiama Per Te: si tratta di un finanziamento a medio/lungo termine con tasso fisso che viene garantito da un'ipoteca di primo grado su un immobile ad uso abitativo di proprietà del richiedente e con capitalizzazione annuale degli interessi (chi presente domanda può richiedere il pagamento mensile della quota interessi). L'assicurazione prevista dalla legge viene stipulata dalla banca con Intesa Sanpaolo Assicura e il cliente ha la possibilità di scegliere se mantenere questa o se passare ad un'altra polizza a proprie spese. Chi ha optato per il rimborso graduale degli interessi può scegliere di passare alla versione con rimborso di capitale e interessi alla scadenza: l'opzione è gratuita ma non è reversibile.
Per quanto riguarda i costi del finanziamento, sul foglio illustrativo viene riportato l'esempio relativo ad un prestito di 100.000 euro erogato a favore di un cliente di 70 anni e di durata di 15 anni: il Tan è pari al 4%, mentre il Taeg, che considera anche le spese per la perizia, per le comunicazioni di legge e l'imposta sostitutiva, ammonta al 4,037% nella versione con rimborso di capitali e interessi alla scadenza e al 4,126% nella versione con rimborso graduale degli interessi (il capitale viene comunque rimborsato alla scadenza). Nel Taeg non vengono inclusi altri costi come le spese per il notaio e l'iscrizione dell'ipoteca.
Prestito Vitalizio Ipotecario BNL
Tutti gli articoli e gli approfondimenti che parlano di prestito vitalizio ipotecario indicano la Banca Nazionale del Lavoro tra gli istituti che erogano questo tipo di prodotto; in realtà sul sito ufficiale della BNL non si trova alcun riferimento a questa particolare forma di finanziamento, quindi il nostro consiglio è quello di recarsi in filiale per cercare di ottenere maggiori informazioni.
Prestito Vitalizio Ipotecario MPS
Il prestito vitalizio ipotecario di MPS si chiama invece PrestiSenior: il prodotto è destinato a chi ha almeno 60 anni ed è proprietario di un'abitazione ad uso residenziale. Il richiedente ha la possibilità di ricevere l'importo in un'unica soluzione o di richiederne l'accredito in versamenti annuali (fino ad un massimo di 20 tranche); si può anche scegliere tra la versione senza rate e la versione con il pagamento rateale dei soli interessi e c'è la possibilità di estinguere il finanziamento anticipatamente senza andare incontro ad alcuna penale. Il tasso di interesse è fisso, l'importo massimo erogabile è di 250.00 euro per chi opta per l'unica soluzione, mentre i versamenti annuali possono andare da un minimo di 2.400 fino ad un massimo di 25.000 euro; ad ogni modo l'importo concesso rappresenta una percentuale del valore dell'immobile e varia in base all'età del soggetto finanziato (e non può andare oltre il 50%). Sul foglio illustrativo viene riportato un esempio relativo ad un prestito di 100.000 euro erogato a favore di un cliente di 70 anni, con la restituzione da parte degli eredi dopo 25 anni: in caso di erogazione in un'unica soluzione il Taeg è pari al 6,42%, mentre in caso di erogazione parziale (10 erogazioni annuali da 10.000 euro), è pari al 6,36%.
Prestito Vitalizio Ipotecario Barclays
Anche per Barclays si può fare un discorso simile a quello fatto per BNL: l'istituto viene sempre indicato tra quelli che inseriscono il prestito vitalizio ipotecario nella gamma dei prodotti offerti, ma sul sito ufficiale dell'istituto non c'è alcun riferimento a questo tipo di finanziamento, anche perché l'istituto britannico si è di recente ritirato dal mercato creditizio italiano, cedendo il ramo retail a CheBanca.